Anschlussfinanzierung – rechtzeitig attraktive Zinsen sichern!
Wann ist eine Anschlussfinanzierung nötig?
So ist die akuelle Situation
Klassische Immobilien-Darlehen mit Laufzeiten von zehn oder 15 Jahren reichen meist nicht aus, um den Baukredit für Haus oder Wohnung vollständig zu tilgen. Daher zählt die Anschlussfinanzierung zu den typischen Situationen einer jeden Baufinanzierung. Neben der Vertragsverlängerung des bestehenden Immobilienkredits (Prolongation) lässt sich die Restschuld durch eine Umschuldung des Hauskredits finanzieren.
Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung und Prolongation
Hier beantworten wir Deine Fragen.
Baufinanzierung und Prolongation - darum geht es
Läuft dein bestehender Baufinanzierungskredit aus, hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten: die sogenannte Prolongation (Verlängerung des bisherigen Immobilienkredits) oder die Umschuldung mit einem neuen Baukredit.
Bei einer klassischen Anschlussfinanzierung entscheidest du dich für eine weitere Finanzierung der Immobilie beim bisherigen Kreditgeber. In der Praxis bedeutet dies eine Vertragsverlängerung für deinen Hauskredit, bei der Laufzeit und Zinssatz neu verhandelt werden.
Entscheidend hierbei: Der Prolongationsvertrag sollte mindestens die gleichen, möglichst aber noch bessere Konditionen bieten als dein bisheriger Immobilienkredit der Erstfinanzierung.
Anschluss-Finanzierung - Wann macht sie Sinn und wie ist der Ablauf?
In den meisten Fällen ist die Restschuld nach Ablauf einer Erstfinanzierung so hoch, dass Bauherrn diese nicht aus eigener Kraft zurückzahlen können. Die Verlängerung des bisherigen Immobilienkredits bietet dir als Kreditnehmer aber die Möglichkeit, deine Restschuld mit einer weitergeführten Ratenzahlung bequem zu tilgen.
Prolongation funktioniert recht einfach: Etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung des bisherigen Baukredits wirst du von deiner Bank oder deinem Kreditvermittler automatisch daran erinnert, dass der Kreditvertrag ausläuft. In der Regel liegt dem Schreiben ein konkretes Prolongations-Angebot bei, welches du als Kunde annehmen kannst – oder nicht.
Regionale Kunden profitieren von guten Zinsen: Da du bei der Vertragsverlängerung einen neuen lukrativeren Zinssatz mit der bisherigen Bank aushandeln kannst, profitierst du durch die Prolongation deines Immobilienkredits in aller Regel. Dennoch solltest du weitere Anbieter vergleichen und dich von einem regionalen Finanzierungsprofi beraten lassen.
Prolongation - Welche Kosten kommen auf dich als Kreditnehmer zu?
Die Kosten einer Prolongation fallen je nach Art der vereinbarten Vertragsverlängerung und Höhe deiner Restschuld sehr unterschiedlich aus.
Handelt es sich um eine Neubegründung des Kreditverhältnisses mit hoher Restschuld, musst du damit rechnen, dass der neue Vertrag zur Anschlussfinanzierung gebührenpflichtig wird.
Wurde im ursprünglichen Vertrag jedoch vereinbart, dass eine gebührenfreie Verlängerung möglich ist, fallen natürlich keine weiteren Kosten an.
Gleiches gilt, wenn du für deinen Erstvertrag zur Immobilienfinanzierung bereits Gebühren bezahlt hast – in den meisten Fällen werden die Kosten dann bei der Vertragsverlängerung von der Bank erlassen.
Tipp!
Du kannst eine Prolongation bei deiner Bank auch selbst beantragen. Sollte das Kreditinstitut allerdings die Anfrage ablehnen, beispielsweise weil sich deine Bonität seit dem Erstantrag zur Baufinanzierung verschlechtert hat, musst du dich um eine alternative Anschlussfinanzierung kümmern.
Informiere dich vorab über aktuelle Angebote der Banken am Markt. So hast du eine optimale Verhandlungsbasis mit deiner bisherigen Bank.
Anschlussfinanzierung oder Umschuldung - welche Variante ist besser?
Bei einer Anschlussfinanzierung entscheidest du dich für eine weitere Finanzierung der Immobilie beim bisherigen Kreditgeber mit neuer Zinsbindung. Alternativ kannst du durch Umschuldung der Restschuld ein Baudarlehen bei einer neuen Bank aufnehmen: Die bestehende Baufinanzierung wird hier aufgelöst und durch einen neuen Baukredit ersetzt. Beides bringt Vor- und Nachteile mit sich:
Anschlussfinanzierung - weiter auf den bewährten Kreditgeber setzen
Umschuldung – in Schwerin Baukredite mit besseren Konditionen sichern
Welche Variante ist in Mecklenburg-Vorpommern für dich sinnvoll?
Was beeinflusst die Zinsen eines Anschlussdarlehens in Mecklenburg-Vorpommern?
Wie beim Erstabschluss eines Baukredits spielen bei der Anschlussfinanzierung verschiedene Faktoren eine Rolle:
Bank: Vergleiche unbedingt die aktuellen Bauzinsen von Anschlussfinanzierung en verschiedener Kreditinstitute. Abhängig von Restschuld und Zins- Konditionen lassen sich mehrere tausend Euro sparen.
Objektwert: Deine Immobilie ist heute mehr wert als beim Kauf, gleichzeitig hast du einen Teil des Darlehens abbezahlt. Beides ergibt ein niedrigeren Beleihungswert und günstigere Zinsen.
Erwerbstätigkeit: Angestellte und Beamte haben es leichter als Freiberufler, Selbstständige oder Rentner. Höheres Kreditausfallrisiko lassen sie sich Banken durch Zinsaufschlag bezahlen.
Darlehenshöhe: Je höher die Kreditsumme, die du für deine Anschluss- Finanzierung brauchst, desto höher sind die Zinsen.
Laufzeit: Kurze Laufzeiten für Anschlussdarlehen von Immobilien sind in der Regel besonders günstig. Größere Sprünge gibt es häufig zwischen einer Laufzeit von 10 und 15 Jahren.
Cekliste: Darauf solltest du beim Baukredit für ein Anschluss-Darlehen achten
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1
Hole rechtzeitig Angebote ein: Mindestens drei bis sechs Monate vor Ablauf deiner Baufinanzierung bei der Hausbank und anderen Anbietern.
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2
Vergleiche Konditionen und Vertragsbedingungen: Nicht nur auf den Zinssatz achten, sondern alle anfallenden Kosten beim Vergleich mit einplanen.
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3
Achte auf Nebenbedingungen: Vergleichen Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Nebenbedingungen der einzelnen Angebote miteinander. Bietet eine Bank neben einem günstigen Zins Sondertilgungen oder eine Option zum Tilgungssatzwechsel an, kann dies bei der Wahl den Ausschlag geben.
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4
Verhandle mit deiner Hausbank: Konditionen für das Anschlussdarlehen sind immer Verhandlungssache. Günstigere Zinsangebote bieten deutliche Vorteile beim Gespräch mit der Hausbank.
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5
Prüfe die Kündigung der aktuellen Baufinanzierung: Läuft Ihre Baufinanzierung länger als zehn Jahre, besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB). Ohne Sonderklausel kann bei vorzeitigem Ausstieg eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.
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6
Wähle eine richtige Zinsbindung: Aktuell günstige Zinsen möglichst mit langer Zinsbindung sichern. Das Zinsniveau bei Anschlussfinanzierungen dürfte steigen.
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7
Investiere die Zinsersparnis in Tilgung: Zinsersparnis bei der Anschlussfinanzierung möglichst in eine höhere Tilgung investieren. Schneller schuldenfrei heißt viel Geld sparen.